10년 후엔 '벼락 거지' 신세?…민간 임대아파트의 함정

[땅집고] 지난달 21~23일 임차인을 모집한 민간임대주택 '더샵프리모 성황'. 평균 117대1, 최고 715대1의 높은 경쟁률로 청약을 마감했다.

전남 광양시 성황도이지구에 들어서는 더샵프리모 성황은 지하2층~지상22층 규모로 전용 84㎡만 486가구가 들어선다. 임대의무기간은 10년이며 임차보증금은 2억9000만원과 3억2000만원 중 선택할 수 있다. 3억2000만원을 선택하면 4년간 임차료가 동결되고, 우선분양권을 받을 수 있다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “지난달 24일 당첨자가 발표되자마자 입주권에 500만~600만원씩 웃돈이 붙었다”고 했다.

최근 집값이 크게 오른데다 전세난까지 겹치면서 건설사가 공급하는 민간임대아파트 인기가 치솟고 있다. 임대료가 시세보다 싸고 최대 10년 동안 거주할 수 있어 주거 안정성을 보장받을 있기 때문이다. 여기에 추후 우선 분양권을 받을 수도 있고 세금 부담도 없어 실수요자 뿐 아니라 투자자도 관심이 높다.

하지만 모든 민간임대아파트가 임차인에게 우선분양권을 주지는 않는다. 추후 건설사 맘대로 분양가를 높게 책정할 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

■ 민간임대아파트 청약 경쟁 치열

민간임대주택에는 ‘공공지원 민간임대아파트’와 ‘장기일반 민간임대아파트’가 있다. 최근 인기가 높은 것은 장기일반 민간임대아파트다. 공공지원 민간임대주택은 청약 조건이 까다로운 반면 장기일반 민간임대아파트는 입주 조건이나 청약 조건에 대한 규제가 적은 편이다. 소득이나 자산 제한이 없고 만 19세 이상이면 청약 통장 없이도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 가린다.

최근 공급하는 장기일반 민간임대아파트는 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 지난해 9월 롯데건설이 공급한 '용인 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘'은 평균 227대 1의 경쟁률로 마감했다. 전용 84㎡ 기준 보증금 8억5000만~8억9000만원이고 월 임대료는 100만원이다. 지방에서도 장기일반 민간임대주택의 인기는 뜨겁다. 최근 아파트 미분양이 잇달아 발생한 대구에서도 장기임대주택은 인기가 있었다. 대구 북구 칠성동2가 일대에 들어서는 '호반써밋 하이브파크'는 지난달 21일 진행한 청약에서 446가구 모집에 10만여 명이 몰리면서 평균 240대1의 경쟁률을 기록했다.

■ 장기간 주거 보장…세금 부담 없어 투자자에게도 인기

윤지해 부동산 R114 수석연구원은 장기일반 민간임대주택 인기 요인으로 세 가지를 꼽았다. 첫째, 요즘처럼 전·월세 시장의 불안이 큰 상황에서 임대료 불확실성이 적고 장기적인 거주가 가능하다는 것. 둘째, 임차인 입장에서는 보증금을 떼일 염려가 적다는 점, 셋째, 무주택 자격을 유지하며 청약 점수도 쌓을 수 있다는 것이다.
 

또 다른 요인도 있다. 사업자들이 임대기간이 끝난 후 분양 전환하는 경우가 있는데, 임차인에게 분양 우선권을 주는 경우도 있다. 향후 분양으로 전환하면 시세 차익을 얻을 수도 있다.

당첨 이후 전매도 가능해 임차권에 웃돈이 붙기도 한다. 민간임대주택 임차권은 분양권과 달리 전매 제한이 없어 웃돈을 주고 거주할 수 있다. 실제 지난해 6월 경기 용인시 기흥구 영덕동에서 임차인을 모집한 '신광교제일풍경채'의 경우 현재 임차권에 붙은 웃돈만 약 4억원에 달한다.

■ 분양전환권리 보장 안 해…시세보다 분양가 높을수도

그러나 장기일반 민간임대주택이라고 묻지마 청약에 나서면 곤란하다. 일부 장기민간임대주택은 분양전환 시기에 임차인에게 우선 분양권을 주지 않는다. 실제 롯데캐슬 하이브엘의 경우 모집공고에 거주 중인 임차인은 우선 분양전환권리가 없다고 명시했다. 올 초 청약을 마무리한 ‘신아산 모아엘가 비스타2차’나 ‘신내역 시티프라디움’도 ‘임대의무기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다’고 했다.

임대사업자(건설사)가 분양가를 자율적으로 책정할 수 있어 분양전환시 당초 예상보다 비싼 분양가를 내야 할 수도 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “민간 임대주택을 선택하는 청약자들은 시세보다 저렴할 것이라는 기대 심리를 갖고 있다”면서 “하지만 분양가 책정 시 감정평가나 건설사 수익률 설정에 따라 예상보다 많은 비용을 부담할 수도 있다”고 했다.

임차권 전매 시 세금도 주의해야 한다. 박 대표는 “장기일반민간임대주택은 임대 주택이라 분양 전까지는 주택으로 잡히지 않아 양도소득세, 재산세, 종합부동산세, 취득세 등 세금 부담이 없다”며 “하지만 차익이 기타 소득으로 산정되기 때문에 이에 대한 세금을 내지 않을 경우 가산세를 내야할 수도 있다”고 말했다.

장기임대주택에 사는 기간 동안 내 집 마련 기회를 잃을 수 있다는 점도 맹점이다. 심형석 IAU 교수는 “8~10년 간 주거 안정을 이룰 수 있다는 것은 사회적으로 바람직한 일”이라며 “하지만 임대주택에만 살게 되면 내 집 마련하면서 자산을 불릴 수 없어 개인 차원에서 마냥 좋다고만 하기는 어렵다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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