땅집고가 새 정부 출범 이후 주택 시장이 어떻게 변화할지 분석합니다. 그동안 윤석열 당선인은 이전 정부의 정책 중 가장 실패한 분야로 ‘부동산’을 꼽았습니다. 윤 당선인이 내세운 부동산 공약이 향후 5년간 어떻게 현실에서 작동할지 예측하고 효과와 한계점을 짚어봅니다.

[윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다] ⑧LTV 70% 완화 대출 규제 숨통 트이나

[땅집고] 윤석열 당선인은 실수요자가 집을 살 때 부족한 자금을 대출받기 쉽도록 규제를 풀어주는 방안을 추진할 계획이다. 대표적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 올리겠다고 공약했다. 생애최초주택구입자는 LTV를 80%까지 올리겠다고 했다. 다주택자는 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 2주택자 40%, 3주택자 30% 등으로 차등화한다는 계획이다. 현재는 투기지역과 투기과열지구에선 9억원 이하 주택 LTV가 40%, 9억원 초과 주택은 20%로 각각 제한돼 있다. 집값이 15억원을 넘어서면 아예 담보대출을 받을 수 없다.

다만 윤 당선인은 LTV와 함께 대출 규제 핵심으로 꼽히는 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해서는 완화 여부를 공약하지 않았다. DSR은 개인별 소득 대비 원리금상환비율을 보여주는 지표로 올해부터 총 대출 2억원 이상 차주에게 적용한다. 연간 원리금 상환 규모가 소득의 40%를 넘으면 신규 대출이 불가능하다. 윤 당선인 측은 DSR 규제는 가계 부채 정책과 연결돼 있어 신중한 검토가 필요하다는 입장인 것으로 알려졌다.
 

■LTV 80%까지 올려도 저소득층은 DSR에 막혀

생애최초주택구입자의 경우 LTV가 80%까지 풀리면 4억원 아파트를 구입할 때 대출 한도가 현재 1억6000만원(40%)에서 3억2000만원(80%)으로 늘어난다. 다만 대출 이자(연 4% 기준)는 연 640만원(월 53만원)에서 연 1280만원(월 106만원)으로 두 배 증가한다. 여기에 대출 금리가 오르면 이자 부담은 더 커지고 소득에서 부채가 차지하는 비중(DSR)도 덩달아 높아진다. 결국 DSR 규제가 있는 상황에서 LTV규제만 풀어봐야 소득이 적은 계층은 대출 한도가 크게 늘어나는 효과를 기대할 수 없다는 지적이 나온다.

이 때문에 대출 규제를 완화하려면 DSR규제까지 풀어야 소득이 낮은 젊은층에게 효과가 있다는 주장이 나온다. 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “LTV 보다 DSR을 푸는 것이 더 시급하다”며 “LTV만 완화하면 정책 효과가 떨어질 수 있다”고 했다.

일각에서는 대통령직 인수위원회가 DSR 규제 완화를 검토한다면 소득이 적은 청년·취약계층, 생애최초주택 구입의 경우에만 예외 규정을 적용하고, 일부 대출 항목을 차주단위 DSR 산출에서 제외하는 방안이 거론된다. 오는 7월로 예정된 DSR 확대(2억원→1억원) 계획은 유예되거나 취소될 수도 있다.

반대 의견도 만만치 않다. 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “LTV 푸는 것만으로도 충분한 정책”이라며 “갚을 능력있는 사람에게 제한적으로 풀어주는 것이 맞다. 그렇지 않을 경우 가계부채 관리에 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있다”고 우려했다.

■ 분양가 상한제도 고려…“일관된 시행이 중요”
 

새 정부가 들어섰다고 한꺼번에 모든 규제를 완화하면 심각한 부작용이 발생할 수밖에 없다. 이 때문에 정부의 금융규제 완화는 현 정부가 시행 중인 분양가상한제 등 다양한 규제와 변수를 고려해 시행할 것으로 보인다.

예를 들어 주택담보대출 한도를 높였는데 신규 아파트 분양가 상한제 정책까지 풀어주면 단기적으로 분양 가격이 급등해 저소득 서민 내 집 마련 기회가 오히려 줄어들 수 있다는 지적이 나온다. 중장기적으로 가격 안정 효과가 있더라도 단기적으로 분양가가 급등한다면 윤석열 정부에 부담이 될 수밖에 없다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “LTV가 현재 40%인데, 이를 갑자기 70~80%까지 풀어주면 부작용이 생긴다”며 “시장 상황을 고려해 현행보다 10~20%포인트씩 단계적적으로 올리는 방안이 될 현실적이라고 본다”고 했다. 김경민 교수는 “그동안 주택 정책이 오락가락한 측면이 많았는데 LTV완화는 사회적 합의를 거쳐 정한 뒤 일관성 있게 시행해야 시장 안정을 가져올 수 있다”고 했다. 

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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